房企多元化成功样本,千亿之后开启新的成长期

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近日,雅居乐宣布公司2018年销售额跨越千亿,正式跻身千亿房企序列。但更大的变化其实隐藏在数字的背后:在行业集中度快速提升的大潮下,像雅居乐这样具备战略雄心的房企,已经开始调整舵头或进行战略调整。

中新网1月7日电
初步统计2018年销售过千亿的公司近30家。面对变化的环境,一些房企在实现规模的突破之后,开始思索下一步棋。

虽然地产开发目前依旧是绝大多数房企的基石和主要收入来源,但多元发展已成为它们新的战略方向,寻找高利润、高成长性的行业,成为房企转型的共识。比如万科定位转变为“美好生活服务商”,保利发展则致力于打造“不动产生态发展平台”。

近日,雅居乐宣布公司2018年销售额跨越千亿。而跻身千亿房企序列之后,雅居乐对于未来增长路径的设计也似乎愈发清晰:充沛的土储和强劲的产品研发能力等将继续支撑地产主业保持向前发展惯性,多元化的产业地产作为有力补充,为未来成长带来更多可能。

而在这新一轮的大浪淘沙中,雅居乐可能是最先找到正确转型方向并乘势而上的房企之一。

地产业务的稳定成长预期

据悉,早在2016年,雅居乐就开启了多元化发展战略,公司名称由“雅居乐地产”变更为“雅居乐集团”,业务架构调整为“以地产为主,多元业务并行”的运营模式,突显“以人为本”的品牌定位及精神追求。多元化战略的启动好比扩展赛道,由“单一开发”向“开发+运营”发展,与主营地产业务的协同成了转型的新方向。

2019年1月3日的雅居乐公告显示,截至2018年12月31日止十二个月,公司累积预售金额合计为人民币1026.7亿元,累积预售建筑面积为797.7万平方米。雅居乐正式加入千亿房企的行列。

楼市告别黄金时代,躺着也能增长的时期一去不复返,对唯规模论的崇拜偃旗息鼓。不过,随着行业集中度的提升,没有规模就没有话语权甚至没有生存空间同样是不可否认的事实。

和不少“跨界多元化”的房企不同的是,雅居乐并没有进入到一些陌生领域去拓展业务,而是在“不熟不做”的思路下,选择与地产相关的行业进行横向业务拓展。

仔细审视雅居乐未来地产业务的成长性,主要将由几点来保障:

在雅居乐看来,多元业务与主业跨度不大,具有深远的内部历史基因和发展积淀,是雅居乐多元化战略的核心优势所在。在“以地产为主,多元业务并行”的“1+N”发展战略模式下,2018年上半年雅居乐集团新增三大产业板块,已形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本和商业管理八大产业集团并行运营的格局。

1、优质充沛的土地储备。

在多元化的触角中,作为社区“最后一公里”的物业管理业务是雅居乐最受瞩目的板块。

2、强劲的产品研发能力。

威尼斯官方网站平台,2018年2月9日,雅生活在港股成功上市,成为雅居乐多元化板块中第一个分拆上市的产业集团,也是中国首家红筹分拆H股上市的物业服务企业。截至2018年6月,雅居乐旗下雅生活管理的物业覆盖全国27个省市自治区,合约总建筑面积18563万平方米,拥有200多个项目,服务业主超过100万人。值得注意的是,作为雅生活的长期策略投资者,绿地集团将在未来五年每年向雅生活提供1000万平方米的物业管理服务建筑面积,为雅生活的发展打下稳健的基础。

公司公告显示,截至2018年6 月30 日,公司在69个城市中土储总量达到3540
万平,平均土地成本为人民币2744
元/平方米。以公司上半年13107元/平的平均售价粗略估算,可以在未来几年带来超过4600亿元的销售额。这意味着,公司现有的土储足够未来4-5年发展。雅居乐相关负责人介绍。

环保板块也是雅居乐正在大力扩张的业务之一。

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雅居乐环保集团聚焦固废处理、生态修复和水务三大领域,业务涉及危险废物处理、生活垃圾处理、餐厨垃圾处理、污泥处理、土壤修复、水环境修复、污水处理以及自来水供给等,几乎涵盖除大气外所有的污染防治和资源再生利用。目前,雅居乐环保集团在华东、京津冀、山东、华中、华南、广西、西部、海南八大区域全面布局,旗下项目总数已超40个,遍布15个省份/直辖市。截至目前,雅居乐环保集团拥有超270万吨/年的危废处理资质和超1400万立方米的安全填埋场库容,在危废处理行业排名前列。

从土储的布局来看,近三成位于粤港澳大湾区,达1081万平米;此外华南区整体占35.7%。值得注意的是,集团土储于较早时期获取,成本较低,不会对财务造成很大压力。随着大湾区建设的推进,土储溢价潜力巨大。

轻资产的代建业务同样是雅居乐今年着力打造的新增长点。

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雅居乐房管集团脱胎于雅居乐建设集团,运用雅居乐26年开发管理经验,通过输出上市企业品牌、派驻核心专业团队以及全产业链复合资源,向市场提供不动产全过程管理服务。雅居乐房管集团2018年4月成立,成立当年即完成揭阳、青田两地项目从项目签约、设计、建设、销售一系列工作,品牌和产品受到当地客户热捧实现大卖,也获得合作方的肯定,同时与河源、中山、九江、淮安等地近十个项目签署合作协议。

土储之外,产品研发能力也成为了公司发展的一道护城河。

刚刚成立不久的雅居乐商业管理集团则整合了购物中心、写字楼、社区商业、长租公寓、文旅、酒店、高球等复合型业务,围绕商业地产投、融、管、退全价值链各环节提供专业的运营、管理服务。10月1日,雅居乐商业管理集团旗下的首个一站式社区MALL雅居乐•邻里时光在广州番禺开业。目前,雅居乐商管在全国50多个城市拥有100多个项目,商业总体量超300万方。

从家私行业起家的雅居乐,对产品设计和服务质量一向看重,尤其是在产品的规划设计、园林打造、户型开发等方面有着执念式的追求。

说起公司的产品,雅居乐有高管曾表示,雅居乐很多售出的产品过了两三年以后,跟同区域的其他同级开发的产品对比,二手价格表现是最好的,原因在于产品原来设计之初已经考虑了多年后的需求,以及整个维护做得相对比较好,价值升值性佳。

对雅居乐而言,多元化战略带来的不仅是增长点的转变,更是盈利模式的提升。

事实上,近年来,雅居乐的产品平均售价也在稳步提升。

虽然在目前的财务报表中,环保、物业等其他业务板块的营收比例还不大,但根据雅居乐管理层预计,到2023年,非地产销售业务的贡献将占集团总收入的50%。

2015-2017年,公司确认销售均价分别为8642元/平、8808元/平、10424元/平。

目前来看,雅居乐的多元化业务不论是规模还是利润都取得了不菲的成绩。以雅生活为例,业绩报告显示,今年上半年,雅生活的营业额为人民币14.06亿元,较去年同期上升103.1%;净利润及股东应占溢利分别较去年同期大幅上升174.0%及196.3%。

2018年,除了7月份,公司平均预售价基本上都在1.2万元/平以上。截至2018年11月30日,十一个月,公司平均预售价为每12914元/平。

而利润率的提升,则让雅居乐成为了中国利润率最高的房企之一。半年报显示,今年上半年,雅居乐的毛利率和净利率分别达到49.6%和17.7%。而过去三年,雅居乐的毛利率实现从25.1%、26.5%到40.1%的三级跳,净利率则从5.4%、6.5%向13.1%不断攀升。

受益于销售物业品质带来的较高确认销售均价,雅居乐的毛利率、净利率在近几年稳步上升。2015-2017年,公司毛利率分别为25.1%、26.5%、40.1%。2018年中期,公司毛利率高达49.6%,净利率为17.7%。

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可供对比的数据是,业界公认在毛利率方面有优秀表现的华润置地,今年同期的毛利率是48.1%;三巨头之一的万科集团,今年上半年的毛利率是27.36%。雅居乐的毛利率表现可与行业的龙头企业匹敌。

产业成长潜力

除了物业销售单价提高的因素,高利润率的多元化业务也是雅居乐毛利率大幅提升的重要原因。例如,招银国际在研报中指出,雅居乐的项目代建作为一项轻资产业务,人工费用是主要的成本来源。一般而言,代建公司将收取一定比例房产价值作为管理费,净利润率可达50-60%。

今年以来,房企在多元化上的探索加速,包括万科、保利、龙湖在内的知名房企都将“地产”二字从公司名称中移出,并以满足美好生活需求为出发点,增加对其他产业的尝试。

多元化业务的快速发展,也为雅居乐带来更多资本市场的融资机会。例如,雅生活上市融资接近40亿港币,其中65%的资金用于收并购。截止到目前,没有任何一家同类上市公司里面达到这样的融资额度,这为雅生活的规模扩张建立了一道坚固的护城河。

而雅居乐对多元化的布局显得更有前瞻型。2016年,雅居乐便提出“1+N”多元化战略,落实“以地产为主,多元业务并行”的发展模式。

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2018年上半年,雅居乐新增三大产业板块,目前已形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本和商业管理八大产业集团并行运营的格局。

事实上,雅居乐的多元融资渠道受到了多家国际评级机构的高度认可。今年上半年,穆迪及标普分别上调雅居乐评级至“Ba2”及“BB”级别,展望均为“稳定”。

目前来看,代建、环保等侧翼业务在雅居乐地产业务的协同作用下逐渐壮大。

对资本市场而言,雅居乐开拓的多元化业务大多具有优质的现金流和持续稳定的利润,同时受房地产周期波动的影响较弱,这意味着更好的市盈率与市净率表现。

以代建业务为例。雅居乐房管集团于2018 年4
月成立,为客户提供房地产开发全产业链的管理服务。

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2018年9月27日,雅居乐房管集团一举斩获肇庆、河源两个项目;一个多月后的11月2日,雅居乐房管集团与河源市行健置业有限公司正式签署合作协议,携手推进河源东源县项目的开发建设。

需要指出的是,支撑雅居乐多元化布局的背后仍然是持续稳健推进的住宅开发业务。

截至目前,公司有6 个项目在手,并预计明年将增加12-15 个代建项目。

目前,雅居乐的地产业务依然保持较快增长,在地产业务规模化与多元新业务盈利之间,雅居乐实现了平衡。对雅居乐而言,规模稳健扩张的地产主业是多元化业务强有力的支撑,而蓬勃发展的多元化业务则可以与地产业务产生正向协同效应。

招银国际研报认为,在激烈的市场竞争中,大型开发商可以利用其规模效益和品牌影响力帮助小型开发商开发项目,实现双赢。

例如,依托雅居乐环保成熟的污水处理技术,雅居乐的楼盘都规划并配有技术先进的污水处理站。未来雅居乐还将打造“环保产业+地产开发”的协作模式,打造新兴的环保产业新城或特色小镇。

《中国房地产代建行业发展蓝皮书》预测,2017-2020年代建市场规模总量将超过1.7亿平方米。

同时,这些多元化业务涉及的都是万亿规模的大市场,为整个集团提供了“没有天花板”的发展空间。仅以代建业务为例,公开数据显示,近三年,房地产代建累计合约总建筑面积超过7000万平方米,净利润率水平持续高于20%,年销售额逼近千亿。2017至2020年代建市场规模总量将超过1.7亿平方米。

凭借27年的房地产开发系统经验和品牌积累,再加上规模效应带来的竞争优势,雅居乐切入代建业务领域,引入内外部多方产业合作机构,横向联动雅居乐旗下地产开发、物业管理、环保、教育、建设等产业资源,有望在这个万亿级市场切得一块“蛋糕”。

通过地产相关业务的多元化,雅居乐已经扩展到了地产业务之外的七条“没有天花板”的新赛道。

雅居乐的几大业务矩阵之中,例如环保这样和地产交集日渐增多的业务,同样拥有广阔的市场前景。

就以环保而言,根据“十三五”规划,到2022年我国环保产值预测达到12万亿元。而据E20研究院预测,未来三年危废处理市场空间有望达到3000亿。

2015年,雅居乐携百亿资本强势跨入环保领域,成立雅居乐环保集团,选择市场集中度低、空间广阔的危险废物处理为突破口,开展业务。

目前,雅居乐一共在环保业务上投入超过150亿元,危废处理方面获得了超270万吨/年的危废处理资质和超1400万立方米的安全填埋场库容,位居行业前列。按照计划,到2020年前雅居乐环保集团还将投入200亿元。

随着雅居乐环保集团的发展,环保和地产产生的交集呈上升趋势。根据雅居乐控股副总裁兼环保集团总裁李雪君的介绍,雅居乐环保集团可以通过土壤修复手段推动土地增值,为地产提供助力;通过生态湿地、景观工程建设,为地产构建更优质环境;通过生活垃圾处理及管网工程、自来水厂、污水处理厂等的建设,为地产提供大配套服务。

李雪君曾对外表示,希望接下来的三到五年环保业务营业额能够达到100到200亿之间。他还有一个更长远的计划,那就是把雅居乐环保集团做成环保界的中海地产。

通常而言,房企转型多元化,最难找准的是方向,最难做到的是坚持。

从雅居乐房管、环保等业务的发展历程来看,公司在深度调研的基础上选择有前景的行业,瞄准一个方向,不贪多、不惟快,辅以地产领域积累下来的管理机制和人才团队,通过深耕打开局面并获得长远发展。

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